Miami & la Floride
La Floride est réputée dans le monde entier pour sa qualité de vie. Son ensoleillement maximal joue beaucoup : ici l’hiver dure entre 2 et 10 jours ! C’est une des destinations les plus prisées et ses infrastructures touristiques en font un endroit très agréable, apprécié des français. D’ailleurs, la communauté française et francophone est très présente.
La Floride est bordée d’eau, on y trouve d’immenses plages pour tous les goûts, et peu au monde sont capables de rivaliser avec les étendues de sable fin de Miami.
La nature est omniprésente : animaux sauvages et végétation luxuriante.
Miami se situe entre deux parcs nationaux. À l’Ouest, celui des Everglades : une étendue marécageuse de terres subtropicales, se prêtant à merveille à l’aventure sauvage. Au Sud-Est, le parc national de Biscayne qui protège les forêts de mangrove et les eaux de la baie de Biscayne, y compris le seul récif de corail vivant de toute l’Amérique.
Vous aussi, vous souhaitez profiter de cette belle région? Nous pouvons vous aider à trouver votre résidence principale ou secondaire.
Vous souhaitez conjuguer investissement et plaisir? Nous vous proposons la gestion de votre bien immobilier en location courte durée. Cela vous permettra d’avoir un pied à terre lors de votre séjour et de vous assurer des revenus locatifs le reste de l’année !
Vous souhaitez profiter du dynamisme économique de la région? Nous vous proposons des investissements à but purement locatifs où vous trouverez des rendements et des conditions inconnus en France!
Le marché
La Floride est la quatrième zone économique et une des plus dynamique des États-unis. Elle tire profit de sa situation géographique et de sa fiscalité. Jouissant d’une absence d’impôt de l’état de Floride, l’activité économique ne supporte que l’impôt fédéral.
Ces conditions ont favorisées, outre une industrie touristique florissante, l’implantation de nombreuses entreprises. En effet, on y retrouve de nombreuses multinationales dans différents domaines qui ont su profiter de cet environnement favorable pour installer leurs sièges sociaux.
Ces mêmes conditions rendent très propices toutes formes d’investissements et ont permis un chômage quasi inexistant aujourd’hui.
La diversification de l’activité économique a permis le développement d’une économie résiliente. En effet, le tourisme est une énorme activité car le monde entier vient séjourner en Floride et pourtant il ne représente qu’une faible part de l’activité globale. L’implantation de ces nombreuses multinationales, une énorme diaspora cubaine, la proximité de l’Amérique du Sud et des Caraïbes, sont autant d’éléments qui s’additionnent et se complètent permettant à cette économie d’absorber les chocs.
La bulle immobilière américaine des années 2000 qui a fini par éclater à l’occasion de la crise des subprimes a bien sûr touché le marché de Floride, engendrant une baisse des prix pouvant atteindre plus de 50% par endroit. Mais, dès 2011-2012, les prix ont entamés une lente remontée dans le sillage d’un des plus long cycle de croissance des États-Unis. Les banques toutefois, ne sont revenues que très frileusement sur le marché immobilier et proposent des taux sur les prêts entre 5 et 8%, sans commune mesure avec ceux pratiqués en Europe. Ce qui a 3 principales conséquences sur le marché:
- Relativement à l’activité économique les prix restent modérés car ils n’ont pas subi l’emballement dû à l’excès de crédit des années 2000.
- Ces difficultés de financement, couplées au fait de la tendance modérée des américains à épargner font qu’une proportion importante des habitants font le choix de la location, ne pouvant acheter leur résidence principale.
- Le niveau des taux d’intérêts impacte fortement l’équilibre entre le montant des loyers et les prix des biens immobiliers. Mécaniquement, plus les taux d’intérêts sont élevés, plus le prix des biens immobiliers doit être suffisamment faible afin de permettre à un investisseur de rembourser ces prêts.
Les taux d’intérêts auxquels un Américain peut emprunter sont beaucoup plus importants aux Etats-Unis qu’en Europe. Par conséquence, les rentabilités constatées aux Etats-Unis sont beaucoup plus rémunératrices
Un Français souhaitant effectuer un investissement sans prendre le risque de se servir d’un prêt constatera une bien meilleure rentabilité de son placement effectué en Floride comparativement à la France. Cela lui permettra également de diversifier ses investissements : géographiquement, économiquement, juridiquement, et politiquement.
Ces conditions et notamment les taux d’emprunts américains rendent l’investissement locatif particulièrement intéressant pour un Français ou un Européen en comparaison de son marché domestique.
Sécurité du propriétaire
La protection française des locataires engendre des procédures d’expulsion complexes et très longues (pouvant durer plusieurs années) en cas de loyers impayés. Ce qui peut mettre les propriétaires dans des situations très délicates et coûteuses.
La législation est bien différente en Floride : le marché locatif est clairement un marché qui soutient les propriétaires. Après 3 jours de retard de règlement du loyer, le propriétaire peut contacter le shérif. Celui-ci fait parvenir un avis d’expulsion au locataire qui a 30 jours pour quitter les lieux. Si le locataire ne quitte pas le logement dans les 30 jours, l’intégralité de ses biens matériels non déménagés restent acquis au propriétaire.
D’autre part, les locataires américains sont généralement de bons payeurs car ils ont un « credit score » à maintenir.
Le « credit score » accolé au numéro de sécurité sociale de chaque américain, est une note reflétant leur crédibilité de payeur. Cette note représente donc leur fiabilité financière et est essentielle pour faciliter toute transaction de la vie quotidienne (permet par exemple de diminuer un taux d’intérêt sur un emprunt, économiser sur une prime d’assurance maison ou ouvrir un compte chez un fournisseur d’électricité ou de ligne téléphonique portable sans dépôt de garantie). Son calcul se base en partie sur la constance des paiements effectués, dont le loyer.
Ce « credit score » est d’ailleurs utilisé par les propriétaires pour vérifier la fiabilité des locataires. Toute expulsion y est inscrite de façon permanente et peut être vérifiée facilement par tout futur propriétaire. Ce dispositif rend très dissuasif les comportements de mauvais payeurs.
Les risques d’impayés sont donc beaucoup plus faibles en Floride et les délais permettant de retrouver une situation normale sont à la fois beaucoup plus courts et moins coûteux (comptez environ deux mois et 1000 dollars). La gestion est également beaucoup plus simple qu’en France (souplesse des baux, fixation libre des loyers renégociables tous les ans…).
Facilité administrative
En Floride vous n’avez pas besoin de VISA ou permis de travail pour acheter un bien immobilier, en nom propre ou bien par l’intermédiaire d’une société (LLC). Il suffit d’avoir un numéro individuel de contribuable (Individual Taxpayer Identification Number).
Vous pouvez facilement ouvrir un compte bancaire sur lequel seront versés les loyers en cas d’investissement locatif.
Nous pouvons vous mettre en relation avec notre réseau francophone de conseillers juridiques, experts comptables et avocats d’affaire. Nous vous assisterons si vous le souhaitez dans la mise en place et le suivi de vos démarches administratives.
Fiscalité allégée
La Floride est avantageuse pour les Français voulant investir à l’étranger car elle leur permet de payer très peu d’impôts. C’est un des états américains à la fiscalité la plus faible (seulement l’impôt fédéral est appliqué, il n’y a pas d’impôt sur le revenu au niveau de l’état de Floride).
C’est une sorte de paradis fiscal aux Etats-Unis, où de nombreuses entreprises cherchent à se délocaliser afin d’avoir accès au marché croissant tout en bénéficiant de cette fiscalité.
Au niveau des taxes redevables par les propriétaires, il existe une seule taxe annuelle, équivalant de la taxe foncière et taxe d’habitation, la « property tax » (environ 2% de la valeur du bien, actualisée chaque année en fonction de l’évolution du marché).
Les revenus fonciers sont beaucoup moins imposés qu’en France.
Tout d’abord il y a la possibilité d’effectuer un amortissement du bien immobilier sur 27.5 ans, ce qui permet de réduire de façon conséquente l’assiette imposable des revenus (reportez vous à l’exemple d’investissement ci-dessous pour un constat en chiffres).
Il y a également la possibilité de déduire un grand nombre de frais annexes (tel que billets d’avions, location de voiture etc). Dès lors que les frais ont été engagés dans un cadre professionnel, ils sont déductibles.
Concernant la plus value en cas de revente, contrairement à la France elle ne fait pas l’objet d’un calcul spécifique, elle est intégrée dans la déclaration de revenus au même titre que les autres revenus notamment fonciers. (Là encore, des déductions sont possibles jusqu’à exonération totale de cet impôt.)
Il n’y a pas d’impôt sur la fortune en Floride.
Les français qui investissent aux US démarrent au bas de l’échelle d’imposition. Voici le barème d’imposition :
Le barème d’imposition fédéral en 2019
| Taux | Personne seule | Couple ou Veuf(ve) | Couple avec déclaration séparée | Propriétaire déclaré et Chef de famille |
| 10% | 0 $ – 9 700 $ | 0 $ – 19 400 $ | 0 $ – 9 700 $ | 0 $ – 13 850 $ |
| 12% | 9 701 $ – 39 475 $ | 19 401 $ – 78 950 $ | 9 701 $ – 39 475 $ | 13 851 $ – 52 850 $ |
| 22% | 39 476 $ – 84 200 $ | 78 951 $ – 168 400 $ | 39 476 $ – 84 200 $ | 52 851 $ – 84 200 $ |
| 24% | 84 201 $ – 160 725 $ | 168 401 $ – 321 450 $ | 84 200 $ – 160 725 $ | 84 201 $ – 160 700 $ |
| 32% | 160 726 $ – 204 100 $ | 321 451 $ – 408 200 $ | 160 726 $ – 204 100 $ | 160 701 $ – 204 100 $ |
| 35% | 204 101 $ – 510 300 $ | 408 201 $ – 612 350 $ | 204 101 $ – 306 175 $ | 204 101 $ – 510 300 $ |
| 37% | + de 510 301 $ | + de 612 351 $ | + de 306 176 $ | + de 510 301 $ |
La France et les Etats-unis ont signés une convention qui entraîne une absence de double imposition des revenus : pour faire simple, les impôts sur le revenu payés aux Etats-Unis dispensent d’une imposition de ces revenus en France. Seule la CSG est applicable aux revenus américains en France et ceci sur une assiette beaucoup plus petite compte tenu de l’amortissement du bien.
La fiscalité américaine est beaucoup plus stable, contrairement à la fiscalité Française qui fait l’objet d’une nouvelle loi de finance tous les ans entraînant des modifications permanentes des dispositions fiscales. La convention de double imposition Franco-américaine, quant à elle, n’a pas bougée depuis plusieurs décennies. Ces éléments permettent à l’investisseur Français de bénéficier d’une simplicité et d’une prévisibilité inconnues dans le cadre d’un investissement Franco-français.
La Floride est donc une destination propice à l’investissement immobilier pour les Européens. Ces conditions permettent d’obtenir des rentabilités bien plus intéressantes que celles atteintes en France. Reportez vous à l’exemple en chiffres ci dessous.
Exemple d’investissement
Pour vous donner une idée, voici un exemple en chiffres.
Considérons un bien de valeur équivalente, acheté en Floride et en France par un Français imposé au taux marginal de 30% et comparons les rentabilités nettes avant et après imposition. Les chiffres parlent d’eux-mêmes…
| FLORIDE | FRANCE | ||
|---|---|---|---|
| Prix d’acquisition d’une maison individuelle | 185 000 $ | Prix d’acquisition d’un appartement * | 185 000 € |
| Frais de la Title company (équivalent notaire) | 1 500 $ | Frais de notaire | 13 000 € |
| Travaux | 12 000 $ | Travaux | 12 000 € |
| Total | 198 500 $ | Total | 210 000 € |
| Loyer annuel brut | 22 500 $ | Loyer annuel brut | 11 100 € |
| Rentabilité brute en % | 11,33 % | Rentabilité brute en % | 5,28 % |
| Frais de gestion locative | 2 250 $ | Frais de gestion locative | 700 € |
| Taxe sur la propriété (équivalent taxe foncière) | 3 500 $ | Taxe foncière uniquement | 800 € |
| Frais d’entretien | 780 $ | Frais d’entretien | 0 € |
| Frais de copropriété éventuels | 0 $ | Frais de copropriété éventuels | 600 € |
| Total des charges avant impôts | 6 530 $ | Total des charges avant impôts | 2 100€ |
| Loyer annuel net de charges | 15 970 $ | Loyer annuel net de charges | 9 000 € |
| Rentabilité nette avant impôts en %*² | 8.04 % | Rentabilité nette avant impôts en %*² | 4.28 % |
| Amortissement déductible | 7218 $ | Amortissement déductible | 0 € |
| Revenu net imposable | 8 752 $ | Revenu net imposable | 9 000 € |
| Hypothèse d’imposition (américaine + française) 10% aux US + 17.2% CSG en France | 2 380 $ | Hypothèse d’imposition 30% + 17.2% CSG | 4 248 € |
| Rentabilité nette après cette hypothèse d’imposition | 13 590 $ | Rentabilité nette après cette hypothèse d’imposition | 4 752 € |
| Rentabilité nette en % après cette hypothèse d’imposition | 6,84 % | Rentabilité nette en % après cette hypothèse d’imposition | 2,26 % |
* Loué dans le cadre des revenus fonciers
*² Nous avons pris pour hypothèse une fourchette de rentabilité nette avant imposition entre 6,5% et 8,5%, alors qu’en France elle est de 3,5% à 5% pour des biens de qualité et emplacement comparables.
En net d’impôt, nous constatons une rentabilité multipliée par trois dans cette hypothèse. La différence sera encore bien plus importante dans le cas d’une personne fiscalisée au plus haut en France.
L’immobilier en Floride est donc idéal pour les investisseurs Français et Européens souhaitant sécuriser et diversifier leurs placements dans un marché stable et prometteur autre que le marché français.
Cela permet également d’investir dans une devise différente de l’euro. Le dollar reste la monnaie internationale et il est donc en toute logique prudent de diversifier une partie de ses actifs dans la monnaie de référence. C’est pourquoi les investisseurs du monde entier choisissent les Etats-Unis et le dollar pour la diversification la plus sécurisée de leur patrimoine.